Marc K. Parson et Réjean Touchette

Les Verrières I à V cités comme modèles par une firme de gestion immobilière

La firme Cossette & Touchette, l'une des firmes spécialisées en gestion des actifs d'immeubles, n'hésite pas à qualifier le système de l'AutoGestion des Verrières I-I-III-IV-V comme un modèle du genre.

 

Qu’est-ce que ce compliment signifie? Nous avons demandé à M. Touchette de préciser sa pensée.

Entrevue sur vidéo faite par Marc K. Parson, administrateur de Verrières IV avec Réjean Touchette, associé principal de la firme.

Qui est la firme Cossette & Touchette?

Cossette & Touchette inc. est un groupe de technologues professionnels, membres de l’Ordre des technologues professionnels du Québec , qui a pour mission de fournir des services d’expertise techniques dans le domaine de la gestion immobilière.

 

La firme, l’un des leaders du domaine, propose surtout la préparation, pour les copropriétés, d’un plan de gestion de l’actif qui inclut l’étude du fonds de prévoyance et un carnet d’entretien.

 

L’objectif de l’étude est d’inspecter les installations dans le but d’établir une stratégie de gestion pour l’entretien, la maintenance et le remplacement des différents composants de l’immeuble.

Pourquoi son témoignage a-t-il tant de valeur?

Parce ce qu’il s’agit d’un témoignage d’un tiers , d’un expert indépendant et impartial, qui s’est lui-même spontanément déclaré impressionné par notre historique d’entretien et notre philosophie de maintenance. La firme a réalisé plus de 1 000 études de ce genre au Québec. Elle ne fait que ça. Les responsables aiment aussi préciser qu’ils ne sont pas un cabinet d’ingénieurs. Ils ne risquent pas d’être en conflit d’intérêts car ils ne seront pas ceux qui réaliseront les travaux qu’ils nous recommandent.

Qu’est-ce que la gestion de l’actif et en quoi cela se distingue-t-il d’un fonds de prévoyance.

Depuis l’arrivée des condominiums au Québec, il y a une cinquantaine d’années, le vocabulaire a quelque peu évolué. Au début, les syndicats étaient tenus de mettre de l’argent de côté et on appelait cela un fonds de réserve. Puis il y a eu amendement au Code Civil au cours duquel on a changé le nom pour fonds de prévoyance. Le législateur désirait mettre l’accent sur le fait qu’il ne s’agit pas d’amasser une « réserve » en cas de coup dur, mais de prévoir vraiment les sommes nécessaire au remplacement des composantes de l’immeuble après leur vie utile. Ce fonds ne doit donc pas servir aux « imprévus » et aux coups durs,  mais au contraire aux choses « prévues », c’est-à-dire le remplacement des composantes. Car il faut bien savoir qu’en immeuble, rien n’est éternel. Tout, absolument tout, a une durée de vie et on doit la prévoir. Les administrateurs doivent épouser la philosophie de préservation et de conservation.

 

Ces dernières années, le Fonds de prévoyance est souvent devenu le « Carnet d’entretien », un vocable qui englobait le fonds de prévoyance mais aussi une autre pratique qui s’y greffe :  la planification des entretiens des équipements.

 

Enfin, on parle maintenant d’un terme plus englobant, la gestion de l’actif. Ce terme comprend le fonds de prévoyance, les inspections régulières, et le carnet d’entretien ou de réparation suite aux inspections et il laisse place à un fonds d'améliorations si tel est le besoin du syndicat.

Qu’est-ce que cela signifie pour moi?

Si vous êtes ou avez été administrateur, vous avez été éduqués à ces concepts car le premier devoir essentiel des membres du conseil d’administration de votre syndicat est de veiller au maintien de la valeur de l’édifice et de sa pérennité. Si vous êtes pressenti pour être administrateur, vous avez intérêt à commencer à vous documenter dès maintenant car les principales questions que vous aurez à débattre toucheront à la gestion de l’actif. Une étude comme celle de Touchette et Cossette constitue à la fois un audit de l’état de l’immeuble  et un livre de bord pour guider les actions à venir.

 

Et même si vous ne restez que copropriétaire, vous avez intérêt à suivre ce qu’on dit de l’immeuble : pour beaucoup d’entre nous, votre appartement est une bonne partie de votre fonds de retraite. Vous avez grand intérêt à ce qu’il garde sa valeur. Par ailleurs, si vous êtes rendu à la phase où vous songez à le vendre, dites-vous bien que les acheteurs, de nos jours, s’informent avec beaucoup plus de rigueur de la santé de votre immeuble, vu les nombreuses histoires d’horreur et mises en garde étalées dans l’actualité. Les acheteurs regardaient autrefois les avantages de la vue et du confort mais aujourd'hui ils se préoccupent de savoir si l’immeuble est à niveau ou si des cotisations spéciales nous pendent au bout du nez payables après l’achat.

Documents de la bibliothèque

Dans la bibliothèque de notre site privé verrieres.info, vous trouverez les divers documents de la gestion de l'actif. Tous les syndicats de l'AutoGestion ont eu leur étude. La présentation aux copropriétaires vient de se terminer, à la fin d'avril 2019, avec ceux des Verrières I et II.

 

 Dans le tableau ci-dessous nous les référençons par leur numéro .

  • Le plan de gestion de l’actif est document illustré de tableaux et contient quelques centaines de pages; on ne s’attend pas que vous en fassiez votre lecture de chevet, mais si votre acheteur ou le courtier le demande, vous pouvez le télécharger de la bibliothèque.

  • Le résumé des faits saillants, en format PDF, est un diaporama Powerpoint préparé par la firme Touchette et Cossette; il est plus facile d’approche et contient les faits saillants;

  • Le calendrier du Fonds de prévoyance, est une feuille Excel qui étale les réparations et remplacement prévues dans un horizon de 25 ans. C’est lui qui sert à calculer les cotisations devant être versées dans le fonds pour faire face aux obligations futures. Par la loi, ce fonds ne peut pas tomber en déficit. C’est aux administrateurs de voir à ce qu’il soit approvisionné en temps opportun.

Documents dans la bibliothèque traitant de la gestion de l’actif

Note : comme les documents sont filtrés pour votre syndicat d’appartenance, si vous cherchez un document d’un autre syndicat que celui auquel vous appartenez, le système vous répondra qu’il n’existe pas.

Les documents de gestion de l’actif sont une mine précieuse de renseignements que vous pouvez tendre à l’acheteur et à son courtier. Ces documents sont remis sur demande aux intéressés motivés. 

Rappelez-vous que vous avez accès aux documents de votre syndicat. Si vous songez à vendre, ils font partie de votre stratégie marketing. Par contre, si vous avez des connaissances qui considèrent de venir habiter aux Verrières, vous avez avantage à leur faire connaître les site verrieres.org où sont mis en évidence les attraits de nos copropriétés. Pour les documents de gestion de l’actif, vous serez en mesure de leur procurer ceux qui concernent votre syndicat sinon vous pouvez vous adresser à l’Autogestion pour relayer la demande de vos amis intéressés à venir acheter ou louer une unité chez nous.

Dites-vous aussi que notre site ne contient rien au sujet de Verrières VI car ce syndicat a choisi de ne pas faire partie de l’AutoGestion.

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